Myyntivoitto – kahden vuoden sääntö
Myyntivoitto tai luovutusvoitto on asuntosi myyntihinnan ja siitä aikanaan maksamasi ostohinnan erotus. Kannattaa huomioida, että varsinaisen ostohinnan lisäksi ostokuluihin voidaan laskea mukaan perusparannusmenot. Myyntihintaan voidaan puolestaan laskea mukaan myynnistä aiheutuneet kulut, kuten kiinteistönvälittäjän palkkio, sekä varainsiirtovero.
Myyntivoitto on verovapaata, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta JA sinä itse, tai joku perheestäsi, on asunut asunnossa omistusaikana vakituisesti ja yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Perheeksi katsotaan tässä tapauksessa puoliso ja alaikäiset lapset.
Verottaja vie osansa myyntivoitosta, mikäli molemmat yllä esitetyt ehdot eivät täyty. Eli myyt asuntosi ennen kuin olet omistanut sen vähintään kaksi vuotta tai sinä tai perheesi ei ole asunut asunnossa vähintään kahta vuotta. Jos siis olet esimerkiksi omistanut asunnon kolme vuotta, mutta se on ollut ulkopuoliselle vuokrattuna näistä kaksi vuotta, myyntivoitto on veronalaista.
Myyntivoiton verotuksen laskeminen
Myyntivoitto verotetaan pääomatulojen verotuksen mukaan. Vuoden 2019 veroprosentit ovat 30 % 30 000 € asti ja 34 % 30 000 € ylittävältä osalta.
Myyntivoiton suuruus voidaan laskea kahdella tavalla. Ensimmäinen tapa on yleisempi. Siinä myyntihinnasta kuluineen vähennetään ostohinta ja mahdolliset perusparannusmenot.
Toinen tapa on käyttää niin sanottua hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettamaa käyttämällä myyntihinnasta vähennetään 40 %, mikäli olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta. Vähennys on 20 %, jos omistusaika on alle 10 vuotta.
Myyntivoitto kannattaa laskea molemmilla tavoilla ja käyttää tapaa, jolla myyntivoitto on pienempi.
Myyntivoiton verojen maksaminen
Myytyäsi asuntosi, Verohallinto saa tiedon asunnon myynnistä varainsiirtoveroilmoituksesta tai Maanmittauslaitokselta. Verohallinto ottaa sinuun yhteyttä ja pyytää lisätietoja mahdollista ennakkoveron laskemista varten. Tämän jälkeen saat postitse päätöksen ennakkoverosta ja tilisiirtolomakkeet veron maksamista varten.
Halutessasi voit itse:
• hakea ennakkoveroa toimittamalla Verohallintoon lomakkeen 9 (laskelma luovutusvoitosta tai -tappiosta) tai
• maksaa veron oma-aloitteisesti ennakon täydennysmaksuna (jos voitosta ei ole määrätty ennakkoveroa kaupantekovuoden aikana).
Huomaa, että vaikka myyntivoittosi olisi verotonta, sinun on huolehdittava, että tiedot asunnon myynnistä näkyvät esitäytetyssä veroilmoituksessasi. Mikäli tiedot puuttuvat, ne voi ilmoittaa joko OmaVero -palvelussa tai lomakkeella 9.
Myyntitappion verovähennys
Toisinaan asunnon myynti ei tuota voittoa vaan tappiota. Eli myyt asuntosi halvemmalla kuin, mitä itse siitä ostaessasi maksoit.
Verohallinto ottaa sinuun yhteyttä saatuaan tiedon myynnistä ja pyytää selvitystä. Tarkista saamasi selvityspyynnön tiedot ja korjaa ne tarvittaessa. Tarkasta tiedot vielä myös seuraavana vuonna saapuvasta veroilmoituksesta.
Myyntitappio voidaan vähentää myyntivoitosta ja muista pääomatuloista. Sen sijaan ansiotuloista myyntitappiota ei voida vähentää. Mikäli kaupantekovuonna ei ole pääomatuloja tai niitä on myyntitappiota vähemmän, Verohallinto vähentää myyntitappion tuloista seuraavan viiden vuoden ajan. Huomioi kuitenkin, että oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi käyttää veronvähennykseen, mikäli saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi verovapaata.
Lue myös: